Tomasz Sułkowski

prawnik

Wspieram przedsiębiorców w bezpiecznym prowadzeniu biznesu. A w branży budowalnej pomagam w tworzeniu bezpiecznych umów kontraktowych, zarówno dla wykonawców, jak i zamawiających...
[Więcej >>>]

Skontaktuj się

Szanowni Państwo,

Serdecznie zapraszamy na BEZPŁATNE szkolenie z zakresu nowej ustawy deweloperskiej 🧐

🗓  07 czerwca 2022 r.

⏰ – 10:00 – 14.00

📌 – ul. Siemianowicka 84 – Bytom

Prosimy o e-mailowe potwierdzenie przybycia na adres: mezyk@kpgsulkowski.pl

Poniżej podaję program szkolenia:

NOWA USTAWA DEWELOPERSKA

1. Główne zmiany wprowadzane ustawą z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177):

· obowiązki Dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej;

· obowiązki Dewelopera w trakcie obowiązywania umowy deweloperskiej;

2. Początek obowiązywania nowych przepisów.

· prowadzenie inwestycji na podstawie starej ustawy deweloperskiej po dniu 1.07.2022 r.

 3. Umowa rezerwacyjna:

· zmiany w zawieraniu umów rezerwacyjnych;

· zasady i tryb zawierania umowy rezerwacyjnej;

· treść umowy rezerwacyjnej – essentialia negotii;

4. Zasady i tryb zawierania oraz treść umowy deweloperskiej oraz innych umów zawieranych między nabywcą a deweloperem, których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

5. Mieszkaniowy rachunek powierniczy.

· mieszkaniowy rachunek powierniczy otwarty;

· mieszkaniowy rachunek powierniczy zamknięty;

· kontrola banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy;

6. Odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

· obowiązki dewelopera;

7. Zasady działania i zakres odpowiedzialności Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

nowa ustawa deweloperska
***

Zmiana umowy po upływie terminu realizacji zamówienia

W swojej pracy nierzadko spotykam się z pytaniem:

Panie Mecenasie, czy można aneksować umowę o zamówienie publiczne po upływie umownego terminu wykonania zamówienia?

Takie pytanie często nasuwa się wykonawcom, którym upłynął termin realizacji zamówienia. Uzyskanie odpowiedzi w takiej sytuacji ma na celu potwierdzenie, czy w takim stanie faktycznym nadal zasadnym będzie kierowanie do Zamawiającego wniosku o przedłużenie terminu realizacji zamówienia… [Czytaj dalej…]

Coraz częściej trafiają do nas sprawy dotyczące opóźnień w robotach budowlanych wywołanych w znacznej mierze wadami jakie ujawniają się w projekcie budowlanym, który dostarczył zamawiający.

W rezultacie często zdarza się, że zamawiający obciąża wykonawcę karą umowną za nieterminowe wykonanie umowy o roboty budowlane, podczas gdy opóźnienie jest spowodowane wadami w dokumentacji projektowej.

Brak zgłoszenia tych wad i ich skutków na piśmie wywołuje bardzo negatywne konsekwencje dla wykonawców takie jak np. brak możliwości udowodnienia, że opóźnienie w wykonaniu prac budowlanych wynika z przyczyn tkwiących w samym projekcie dostarczonym przez zamawiającego.

Taki stan rzeczy powoduje, że wykonawca nie jest w stanie wykazać, że za powstałe opóźnienie nie ponosi odpowiedzialności.

A zatem, jak prawidłowo zgłosić wady projektowe w robotach budowlanych?

Zapraszam do lektury!

Problem ustnej komunikacji

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż ustna komunikacja w tak istotnych kwestiach może być niezwykle ryzykowna dla wykonawców, mimo dobrych stosunków z zamawiającym.

Niejednokrotnie mieliśmy do czynienia z sytuacją, w której wykonawca zgłaszał ustnie wszelkie istotne fakty inspektorowi nadzoru, lub zamawiającemu niemniej, kiedy dochodziło do kwestii zatwierdzania robót dodatkowych (koniecznych w związku ze zmianą projektu) i zapłaty należnego wynagrodzenia, zamawiający kwestionował zasadność zgłaszanych ustnie roszczeń.

Jak prawidłowo zgłosić wady projektowe w robotach budowlanych - zasada

[kliknij aby kontynuować…]

Niejednokrotnie zdarza się, że wykonawcy do oferty omyłkowo załączają błędne pełnomocnictwa.

Błędy te często polegają np. na nieodpowiednim określeniu podmiotów, czy też złożeniu nieprawidłowych podpisów.

Wezwanie wykonawcy do uzupełnienia pełnomocnictwa

W takim przypadku Zamawiający zobowiązany jest do wezwania danego wykonawcy do uzupełnienia pełnomocnictwa na podstawie art. 128 ustawy PZP.

Nierzadko po otrzymaniu takiego wezwania wielu wykonawców zastanawia się, jaką datą należy opatrzyć uzupełniany dokument.

Opatrując bowiem dokument podpisem kwalifikowanym, osobistym lub zaufanym, automatycznie opatrywany jest on również faktyczną datą złożenia tego podpisu.

Wykonawcom nasuwa się więc pytanie:

– Czy data złożenia podpisu na uzupełnianym pełnomocnictwie może być późniejsza od daty złożenia oferty?

Fakultatywne przesłanki wykluczenia z PZP

[kliknij aby kontynuować…]

Dopuszczalne jest zastrzeżenie kary umownej za zwłokę w wykonaniu zobowiązania w postaci określonego procentu ustalonego wynagrodzenia umownego za każdy dzień zwłoki, nawet jeżeli nie określono końcowego terminu naliczania kary umownej ani jej kwoty maksymalnejUchwała Sądu Najwyższego z 9.12.2021 r.  III CZP 16/21 

Postępowanie w I oraz II instancji

Sąd Najwyższy analizował zagadnienie prawne wystosowane przez Sąd Okręgowy w Łodzi. Sąd II instancji rozpoznawał powództwo wniesione przez generalnego wykonawcę robót remontowych przeciwko podwykonawcy, którego świadczenie polegało na wymianie okna.

Strony umowy ustaliły karę w wysokości 2% od wynagrodzenia brutto za każdy dzień zwłoki, ale umowa nie określała daty końcowej.

Podwykonawca nie wykonał zobowiązania, z tego powodu więc główny inwestor zażądał zwrotu kosztów zatrudnienia innego przedsiębiorstwa w celu zastępczego wykończenia prac. Sąd rejonowy orzekł, że kara umowna była z mocy prawa bezwzględnie nieważna, gdyż nie była określona kwotowo w postaci sumy maksymalnej, ani nawet procentowo.

Uchwała SN kara umowna

Od wyroku Sądu pierwszej instancji powód wniósł odwołanie, a Sąd w odwoławczy powziął wątpliwości co do ważności zastrzeżenie kary umownej w postaci określonego procentu wynagrodzenia umownego za każdy dzień zwłoki bez określenia końcowego terminu naliczenia kary umownej ani jej kwoty maksymalnej.

[kliknij aby kontynuować…]

W swojej pracy nierzadko spotykam się z pytaniem:

Panie Mecenasie, czy można aneksować umowę o zamówienie publiczne po upływie umownego terminu wykonania zamówienia?

Takie pytanie często nasuwa się wykonawcom, którym upłynął termin realizacji zamówienia. Uzyskanie odpowiedzi w takiej sytuacji ma na celu potwierdzenie, czy w takim stanie faktycznym nadal zasadnym będzie kierowanie do Zamawiającego wniosku o przedłużenie terminu realizacji zamówienia.

W zgodzie z art. 454 i 455 ustawy PZP

Mając na uwadze powyższe wątpliwości wielu wykonawców podkreślić należy, iż zmiana umowy w sprawie udzielenia zamówienia publicznego po upływie umownego terminu wykonania zamówienia będzie dopuszczalna, pod warunkiem, że zmiana ta nastąpi zgodnie z art. 454  i art. 455 ustawy Prawo zamówień publicznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1129, dalej: pzp), które cytuję poniżej.

Chcąc pochylić się nad poruszonym tematem, warto odwołać się do stanowiska Urzędu Zamówień Publicznych, który ukazał się w komentarzu “Prawo zamówień publicznych. Komentarz”, H. Nowak, M. Winiarz (red.), Warszawa 2021.

We wspomnianym stanowisku Urząd wskazał, że:

“W kontekście dopuszczalności aneksowania umowy po upływie umownego terminu na wykonanie przedmiotu świadczenia konieczne jest odwołanie się do ogólnych zasad wyznaczających granice swobody umów, przewidzianych w art. 353¹ ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740, dalej kc), z którego wynika, że strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem swoboda umów oznacza w istocie swobodę kształtowania treści stosunku zobowiązaniowego przez umowę, obejmuje zatem nie tylko umowy tworzące stosunek zobowiązaniowy, ale także umowy zmieniające ten stosunek oraz rozwiązujące go.

Analiza dotycząca tego, czy zawarcie aneksu do umowy nie wykracza poza normy przewidziane w art. 353¹ kc, winna odnosić się zarówno do treści stosunku prawnego rozumianej jako treść postanowień określających prawa i obowiązki stron, jak również do jego celu, tj. skutku, który ma być osiągnięty w następstwie wykonania uzgodnionych postanowień umownych.

Biorąc pod uwagę powyższe, z samego tylko faktu, że aneks zmieniający umowę w sprawie zamówienia publicznego został zawarty po upływie umownego (pierwotnego) terminu przewidzianego na wykonanie zamówienia nie można wywodzić, że zmiana umowy jest niezgodna z art. 353¹ kc, z art. 455 ust. 1 pkt 1–4 pzp oraz art. 455 ust. 2 pzp lub w inny sposób niedopuszczalna. Zamawiający może zatem zmienić umowę o zamówienie publiczne po upływie terminu na wykonanie przedmiotu świadczenia, pod warunkiem że zmiana ta będzie zgodna z art. 454 pzp i art. 455 pzp”. 

Podsumowując przytoczone wyżej stanowisko, należy stwierdzić, że zmiana umowy w sprawie udzielenia zamówienia publicznego jest dopuszczalna po upływie umownego terminu wykonania zamówienia.

Pod warunkiem wszakże, iż jest ona zgodna z art. 454 pzp i art. 455 pzp tj. przepisami opisującymi dopuszczalność zmian umów o udzielenie zamówienia publicznego.

Fakultatywne przesłanki wykluczenia z PZP

Zmiana umowy po upływie terminu realizacji zamówienia – art. 454 i 455 prawa zamówień publicznych:

Rozdział 3

Zmiana umowy

Art. 454.1. Istotna zmiana zawartej umowy wymaga przeprowadzenianowego postępowania o udzielenie zamówienia.

2. Zmiana umowy jest istotna, jeżeli powoduje, że charakter umowy zmienia się w sposób istotny w stosunku do pierwotnej umowy, w szczególności jeżeli zmiana:

1)  wprowadza warunki, które gdyby zostały zastosowane wpostępowaniuo udzielenie zamówienia, to wzięliby w nim udział lub mogliby wziąć udział inni wykonawcy lub przyjęte zostałyby oferty innej treści;

2)  narusza równowagę ekonomiczną stron umowy na korzyść wykonawcy,w sposób nieprzewidziany w pierwotnej umowie;

3)  w sposób znaczny rozszerza albo zmniejsza zakres świadczeń i zobowiązań wynikający z umowy;

4) polega na zastąpieniu wykonawcy, któremu zamawiający udzielił zamówienia, nowym wykonawcą w przypadkach innych, niż wskazane w art. 455 ust. 1 pkt 2.

Art. 455 1. Dopuszczalna jest zmiana umowy bez przeprowadzenia nowego postępowania o udzielenie zamówienia:

1)  niezależnie od wartości tej zmiany, o ile została przewidziana w ogłoszeniu o zamówieniu lub dokumentach zamówienia, w postaci jasnych, precyzyjnych i jednoznacznych postanowień umownych, które mogą obejmować postanowienia dotyczące zasad wprowadzania zmian wysokości ceny, jeżeli spełniają one łącznie następujące warunki:

a)  określają rodzaj i zakres zmian,

b)  określają warunki wprowadzenia zmian,

c)  nie przewidują takich zmian, które modyfikowałyby ogólny charakter umowy;

2)  gdy nowy wykonawca ma zastąpić dotychczasowego wykonawcę:

a)  jeżeli taka możliwość została przewidziana wpostanowieniach umownych, o których mowa w pkt 1, lub

b)  w wyniku sukcesji, wstępując w prawa i obowiązki wykonawcy,w następstwie przejęcia, połączenia, podziału, przekształcenia, upadłości, restrukturyzacji, dziedziczenia lub nabycia dotychczasowego wykonawcy lub jego przedsiębiorstwa, o ile nowy wykonawca spełnia warunki udziału w postępowaniu, nie zachodzą wobec niego podstawy wykluczenia oraz nie pociąga to za sobą innych istotnych zmian umowy,a także nie ma na celu uniknięcia stosowania przepisów ustawy, lub

c) w wyniku przejęcia przez zamawiającego zobowiązań wykonawcy względem jego podwykonawców, w przypadku, októrym mowaw art. 465 ust. 1;

3) jeżeli dotyczy realizacji, przez dotychczasowego wykonawcę, dodatkowych dostaw, usług lub robót budowlanych, a w przypadku zamówieńw dziedzinach obronności i bezpieczeństwa – usług lub robót budowlanych, których nie uwzględniono w zamówieniu podstawowym, o ile stały się one niezbędne i zostały spełnione łącznie następujące warunki:

a)  zmiana wykonawcy nie może zostać dokonana zpowodówekonomicznych lub technicznych, w szczególności dotyczących zamienności lub interoperacyjności wyposażenia, usług lub instalacji zamówionych w ramach zamówienia podstawowego,

b)  zmiana wykonawcy spowodowałaby istotną niedogodność lub znaczne zwiększenie kosztów dla zamawiającego,

c)  wzrost ceny spowodowany każdą kolejną zmianą nie przekracza 50% wartości pierwotnej umowy, a w przypadku zamówień w dziedzinachobronności i bezpieczeństwa łączna wartość zmian nie przekracza 50%wartości pierwotnej umowy, zwyjątkiem należycie uzasadnionych przypadków;

4) jeżeli konieczność zmiany umowy spowodowana jest okolicznościami, których zamawiający, działając znależytą starannością, nie mógł przewidzieć, oile zmiana nie modyfikuje ogólnego charakteru umowya wzrost ceny spowodowany każdą kolejną zmianą nie przekracza 50% wartości pierwotnej umowy.

2. Dopuszczalne są również zmiany umowy bez przeprowadzenia nowego postępowania o udzielenie zamówienia, których łączna wartość jest mniejsza niż progi unijne oraz jest niższa niż 10% wartości pierwotnej umowy, w przypadkuzamówień na usługi lub dostawy, albo 15%, w przypadku zamówień na robotybudowlane, a zmiany te nie powodują zmiany ogólnego charakteru umowy.

3. W przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 3 i 4, zamawiający:

1) nie może wprowadzać kolejnych zmian umowy w celu uniknięcia stosowania przepisów ustawy;

2) po dokonaniu zmiany umowy zamieszcza ogłoszenie o zmianie umowy w Biuletynie Zamówień Publicznych lub przekazuje Urzędowi PublikacjiUnii Europejskiej.

4. Jeżeli umowa zawiera postanowienia dotyczące zasad wprowadzania zmian wysokości cen, dopuszczalną wartość zmiany ceny, o której mowa w ust. 1 pkt 3 lit. c i pkt 4, lub dopuszczalną wartość zmiany umowy, o której mowa w ust. 2, ustala się w oparciu o zmienioną cenę.

***

Udostępnianie zasobów w nowym Prawie Zamówień Publicznych

Kwestia korzystania z cudzych zasobów reguluje art. 118 i nast. Nowego PZP. Ustawodawca wyraźnie dopuścił możliwość korzystania z zasobów podmiotu trzeciego w celu potwierdzenia spełniania warunków udziału lub kryteriów selekcji.

Zgodnie z treścią art. 119 nowego PZP:

zamawiający będzie oceniał, czy udostępniane wykonawcy zdolności lub sytuacja, pozwalają na wykazanie przez niego spełniania warunków udziału oraz kryteriów selekcji (jeżeli to dotyczy), a także badał, czy wobec podmiotu trzeciego nie zachodzą podstawy… [Czytaj dalej…]